Arealüberbauung Problem und Lösung
Die Arealüberbauungen ist ein ganz normales baurechtliches Werkzeug. Viele Gemeinden im Kanton Zürich haben solche Vorschriften in ihre Bau- und Zonenordnung aufgenommen. Aber sind solche Areale nicht etwas äusserst Skurriles?
(…vorher) Eine Arealüberbauung ist stets an die Grösse des zu bebauenden Grundstückes geknüpft. In Zürich beträgt die notwendige Fläche 6’000m2 in anderen Gemeinden reichen auch schon mal 3’000m2. Hinter diesen Flächenuntergrenzen steht die Überlegung, dass auf einem solch grossen Baufeld eine Siedlung mit hoher Qualität erstellt werden kann. Qualität meint dabei, dass eine durchgängige Gestaltung auf Grund ihrer Grösse eine gestalterische Kraft entwickeln kann, welche ihr auf kleineren Parzellen verwehrt bliebe. Selbstverständlich wirkt sich die Grösse nur dann positiv aus, wenn die Gestaltung in sich eine hohe Qualität aufweist. Daher werden folgerichtig auch besonders gute Gestaltungen gefordert. Im Gegenzug erhält der Bauherr als Anreiz eine Mehrausnützung und teilweise zusätzliche Geschosse zugesprochen. Ist die Arealüberbauung also nicht eine wunderbare Einrichtung? Nach dem Motto: «Grösse gut, alles gut?»
Leider liegen in der Konzeption der Arealvorschriften drei grundlegende Fehlüberlegungen: Erstens wird die städtebauliche Qualität mit durchgängig gestalteten Siedlungen nicht gestärkt sondern geschwächt. Zwischen den einzelnen Siedlungen entstehen gestalterische Brüche, welche die Form der Stadt stören, statt sie zu stützen. Noch verheerendere Brüche entstehen zwischen Arealen und normal bebauten Grundstücken, hier entstehen nicht nur gestalterische, sondern auch markante Höhendifferenzen (2-3 Geschosse).
Zweitens sind Arealstandorte nicht planbar. Grosse Grundstücke liegen dort wo sie eben liegen aber mit Sicherheit nie dort, wo sie städtebaulich sinnvoll wären. Zudem kann durch das Zusammenkaufen von Grundstücken an praktisch jedem Ort eine Arealüberbauung entstehen oder sie kann bei sperrigen Landbesitzern auf Ewig verhindert bleiben.
Drittens, und das ist wohl der bedenklichste Befund, wird mit der Grössenuntergrenze Architekturqualität von der Fläche des Grundstückes abhängig gemacht. Die Stadt sagt auf der einen Seite, dass ihr die gestalterische Qualität derart wichtig ist, dass sie bereit ist den Grundeigentümern eine Mehrnutzung zu gewähren und damit den Wert ihres Grundstückes erheblich zu steigern. Auf der anderen Seite verpasst sie es auf der Mehrheit der Parzellen eine hohe Qualität einzufordern.
Vor dem Hintergrund dieser drei Problemkreise lässt sich nur noch das komplette Scheitern der Arealidee konstatieren. Areale machen die Stadt nicht besser, sondern schlechter. Doch wie konnte solch eine Fehlkonstruktion überhaupt entstehen. Die Ursache für die Schaffung dieses baurechtlichen Vehikels liegt wohl im fundamentalen Missverständnis städtebaulicher Qualität begründet. Allzu oft wird diese nämlich mit der architektonischen Qualität verwechselt. Städtebauliche Qualität liegt aber eben nicht in der Wahl von Fassadenmaterialien und der Proportionierung der Bauvolumen. Sie liegt in der Einordnung in eine städtebauliche Typologie. Und hier liegt vielleicht auch die Lösung. Anstelle nur einzelne Grundstücke zu Arealen zu erklären, könnte ein ganzes Quartier zum Areal erhoben werden. Damit würde die Stadt im städtebaulichen Massstab gestaltet und nicht zwischen architektonischen Einzelinteressen zerrieben. (Weiter bei…)